부동산 투자의 내비게이터 by이용기

부동산 투자의 내비게이터 / 이용기 / 매일경제신문사

 

집 앞 도서관에서 경제 분야 서적을 둘러보다가 제목이 마음에 들어서 읽게 되었다.

저자는 30여 년간의 투자 중 잘 된 투자도 있고, 쪽박을 찬 투자도 있다고 하며,  2016년부터, 대략 7년여간의 투자는 만족할만한 성과를 거두었다고 한다.

★ 부동산을 투자할 때 명심해야 할 3가지

  1. 세금 공부를 하자 - '마을세무사' 사이트, '한국납세자연맹' NGO조직에서 상담 및 교육

  2. 때로는 무모해야 한다. 세금은 거래나 보유를 하면 피할 수 없이 납부하는 비용이다.

  3. 장기적인 안목이 필요하다.  

 

★ 현금 부자들의 투자 습관

  1. 부동산 전문가와 인적네트워크 - 관심 있는 지역별로 거래하는 공인중개사를 정하고 주기적으로 연락. 시골 이장과 친분을 트고 시골 땅 소개받기. 고수의 투자 모임에 회원으로 가입하지만, 정보 공유에는 소극적

  2. 급매물을 노린다. 상속세를 피해 소유자 사망 직전에 나오는 급매물. 이민을 가거나 결혼으로 인한 급매물. 경매 들어가기 직전 매물 

  3. 미분양아파트를 노린다 - 한시적으로 특혜를 주는 정부 조치를 활용하는 데 능하다.

  - '부동산지인' 애플리케이션: 특정 지역의 수요와 공급을 볼 수 있음.

 

★ 전세계약을 할 때 주의해야 할 점

  1. 전입신고 시점 - 전입은 계약서만 있어도 가능. 미리 전입신고를 하는 것이 좋음.

  2. 확정일자 받기 - 동사무소에서

  3. 공인중개사를 통해 계약하는 것이 좋지만, 당사자 간에 계약을 체결하는 경우, 표준임대차계약서를 쓰는 것이 확실함. 양식은 인터넷

  4. 근저당권이나 가압류, 가등기 설정 여부를 살펴야 함. 은행의 선순위 채권이 근저당 설정된 경우 집의 공시가격이나 시세를 감안해서 전세보증금 채권이 안전한 범주에 있는 것인지 따져봐야 한다. 세금체납 등 가압류가 있거나 가등기 설정되어 집주인이 바뀔 수 있는 물건은 피하는 게 좋음.

  5. 전세보증금은 반드시 소유주 명의의 계좌로 송금해야 함.

 

<시크릿> 하브 에커
"부자는 돈을 벌려고 머니게임을 한다. 가난한 사람은 손해를 보지 않으려고 머니게임을 한다."
"부자는 부자가 되기 위해 집중하고 헌신한다. 가난한 사람은 부자 되기를 바라기만 한다."
"부자를 미워하는 것은 무일푼 상태가 되는 제일 확실한 방법이다."

 

★ 상가 투자 의견

  1. 10억 원 미만의 작은 상가.. 택지개발지구의 1층 분양가 정도

  2. 인구 50만을 넘는 중견도시의 택지개발지구

  3. 1층 상가가 유리. 공실 가능성 최소화. 부득이 2층 이상 상가를 매입한다면 업종 파악 필수. 의원, 학원, 교습소, 세탁업..

 - 어떤 이는 월 임대료의 250배를 상가의 적정가격으로 본다.

 - 중소벤처기업부 '소상공인마당'사이트: 빅데이터를 활용한 상권 입지를 분석할 수 있음. 

  https://sg.sbiz.or.kr/godo/index.sg#

 - 상가를 살 때, 입지와 상권을 분석해야 함. 상가에는 권리금이라는 관행이 있음. 가치를 평가할 수 없는 단골손님 확보나 입지, 인지도, 장사 노하우에 따른 대가. 세입자끼리 해결해야 할 문제지만 자기 상가의 권리금을 파악해 두는 게 좋음. 경매로 상가를 취득할 때는 권리금을 인수하지 않음. 권리금은 법으로 보호받지 못하기 때문.

 - 밸류맵, 디스코 앱 추천

 

 

★ 김사부의 가르침

  1. 학군은 영원하다.

  2. 희소한 1.5룸 오피스텔이 가치가 높아질 것.

  3. 정부의 속마음을 잘 읽는다. 정책을 잘 예측한다는 것. 

  4. 부동산으로 수익 내는 일은 당연한 이치이다. 사람들은 쾌적한 새 집에 살고 싶어 한다.

 

★ 경매의 고수 '앤소니'가 주장하는 경매 원칙

  1. 시세보다 20% 이상 싸게 낙찰받아야 손해가 없다. 등기비용, 점유자를 내보내는 데 소요되는 명도비용을 감안. 자칫하면 낙찰 후 인수해야 하는 권리가 있을 수 있고, 세금에 문제가 생겨 시세보다도 비싸게 산 결과가 될 수도 있음.

  2. 특수물건을 입찰하는 전략을 구사하라! 특수물건은 시세의 70% 이내에서 낙찰받아야 수익 내기가 쉬움. 선순위 위장임차인 또는 말소 가능성이 있는 선순위 권리, 법정지상권, 유치권, 지분 경매가 가능한 부동산을 노려라. 특수물건은 경쟁이 덜하다. 경험이 많지 않은 사람은 반드시 전문가 도움을 받아 투자해야 함.

  3. 중요한 것은 낙찰이 아니라 수익. 낙찰을 받고 되팔아야 할 때, 임대 놓을 때 문제없는 물건이어야 한다는 것. 집이든 땅이든 상가든 간에 매각이 되거나 임대가 되어야 수익이 생김.

  4. 틈새시장이지만 신탁 공매를 추천하기도 함. NPL(Non Performing Loan)이라는 부실화된 대출채권이 있음. 은행 등 금융기관이 대출을 실행할 때 근저당권을 확보했지만 대출 회수가 어려워 부실해진 채권임. 이 채권을 자산관리회사나 저축은행, 캐피털회사가 매입해 유동화회사에 되팜. 이 담보물건이 공매로 나오면 입찰해도 되고, 유동화회사에 따로 연락해 수의계약으로 매입할 수 있음.

  5. 현장답사가 중요함. 점유자 현황을 인터넷 사이트 정보에만 의존해서는 안됨. 관리사무소에 들러 관리비 체납도 확인하고 승계받는 의무가 없는지 꼼꼼히 살펴야 함.

 

★  김영남 교수의 토지 강의 포인트

  1. 토지는 개발을 통해 환골탈태할 수 있음. 인허가 개발 시 전문가의 도움

  2. 지가 상승을 이끄는 것은 도로와 인구. 인구가 늘고 도로가 생기면 땅값이 저절로 오름. 땅값이 오르면 주변 집값이 오르고, 반대로 집값이 올라도 땅값이 따라 오름. 도로와 철도, 항만. 대기업 유치로 인구가 증가하는 경우

  3. 토지 투자를 하려면 반드시 국토종합계획, 도시기본계획, 도시관리계획을 살펴봐야 함. 

  4. 소액을 투자한다면 경.공매부터 시작. 농지취득자격증명이 필요한지 확인해야 함. - '토지이음'앱을 통해 토지이용계획확인원과 지적도도 살펴보고 현장 조사도 해야 함.

  5. 초보자라면 농업진흥지역, 임야, 개발제한구역(그린벨트), 자연환경보전지역 투자는 조심하라고 함. 맹지도 주의

  6. 노후 대비를 위해 농지연금 제도를 활용. 농지를 담보로 매월 연금을 수령하는 제도. 경매를 통해 싸게 산 농지를 활용하면 큰 수익을 낼 수 있음. 농지은행 홈페이지에서 '농지연금포털'을 활용.

  7. 기획 부동산 회사를 조심하라. 큰 덩어리 땅을 사서 작게 잘라 파는 것이 기획 부동산 회사의 수법. 평당 10만 원에 만 평을 사서 100평씩 필지를 분할해 평당 20~30만 원에 되파는 것.

 

★  재개발·재건축 투자 시 반드시 고려해야 할 것.

  1. 입주까지 얼마의 시간이 걸릴 것인지 파악해야 함. 재개발의 경우 10~15년. 재건축은 5~10년. 철거와 건축 과정을 거치는 동안 투자금이 묶임. 조합원들과 조합의 끊이지 않는 다툼을 견뎌낼 인내도 필요함.

  2. 수익성이 있는 지역인지 분석해야 함. 

 

★ 재개발·재건축 투자 시 유의할 점

  1. 용적률이 낮은 지역을 노려야 함. 1기 신도시 중 일산과 분당은 용적률이 200% 이하라 사업 여건이 좋지만, 평촌, 산본, 중동은 용적률 200%가 넘음. 재개발의 경우 비례율을 유의해서 봐야 함.

  2. 일반분양 세대수가 많고, 높은 가격에 분양할 수 있는 지역을 택해야 조합원분양가가 내려감.

  3. 용적률 상향이 가능한 지역을 골라야 함. 59m2의 경우, 용적률이 250%라면 9.75평이 필요하고, 용적률 300%라면 7.25평이 필요함. 84m2의 경우 용적률 250%에 13.25평, 300%에 10.75평이 필요. 대지지분이 높은 단지일수록 개발이익이 늘어나고 사업성이 좋아짐.

  4. 가격이 저점이 때 잡아야 함. 사업시행인가가 났거나 관리처분인가가 갓 나온 지역을 권함. 안전진단 통과나 조합원 동의를 받고 건축 추진을 발표할 때는 물론이고 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 등 단계마다 값이 계속 오른다.

  5. 재건축이나 재개발로 지역이 새롭게 리셋될 지역을 주목

 

★ '김사부'의 임장 노하우

  1. 진짜 거래할 것이라면 적어도 2번은 가봐야 함.

  2. 반드시 3군데 이상의 공인중개사 사무소에 방문하라. 공인중개사가 성의 없이 대답하면 그냥 나와서 다른 공인중개사 사무소를 찾아가면 됨. 

  3. 공인중개사가 한가한 시간을 골라서 가라. 밤에 가서 골목이 으슥한지, 주변이 시끄러운지 확인하면 더욱 좋지만, 낮에 여유롭게 임장 하는 게 좋음.

  4. 조망이 최우선, 향(채광)이다음. 로열층, 소음 여부, 구조, 주변 환경도 중요 사항. 지역의 개발호재를 파악 필수

  5. 스토리를 만들어서 임장 하라 - 선의의 거짓말일 수도 있지만 '회사를 옮기게 되어서', '부모님 집을 알아보는 중이라', ' 신혼집을 알아보는 데 사야 할지, 전세를 얻어야 할지 고민 중', '투자할 수 있는 돈이 얼마 생겨서 이곳저곳 알아보고 있다'라고 해야 공인중개사가 차근차근 알려줌. 집 내부는 많이 볼수록 임장 실력이 는다.

 

★ '김사부'의 물건 분석 기법

  1. 지역을 비교해서 꼼꼼히 따진다. 예) 인천 부평구에 1만 5000세대가 입주해 도시의 형태가 새롭게 세팅된다면, 수원 팔달구의 대단지 형성과정을 복지 하면서 해답을 찾아간다.

  2. 재개발(재건축) 투자 시 감정가에 프리미엄을 얹어서 투자해도 투자 수익이 있는지 치밀하게 분석한다. 실투자금 대비 수익률. 일반분양분이 많아 비례율이 높은 재개발, 용적률이 낮아 사업성이 좋은 재건축이 좋음.

  3. 인구 20만 이상의 도시.

 

★ 리스크를 헷지 하면서 수익을 볼 수 있는 투자

  1. 경. 공매 - 경기침체로 인한 도산, 높은 이자로 인한 파산으로 경. 공매에 나오는 물건이 늘고 있음.

  2. 재개발. 재건축 투자 - 사전타당성 단계, 주민동의서 징구 단계, 안전진단을 앞둔 물건의 투자는 유의. 10년 이상 돈이 묶일 수 있음.

  3. 조정지역이 해제된 지역의 공시가격 1억 원 미만 구축 아파트. 취득세가 중과되지 않음. 1.1%의 최저 취득세가 적용되기 때문에 다주택자에게 유리.

 

★ 수익형 투자에서 함정에 빠질 수 있는 점

  1. 감당할 수 있는 레버리지인지 확인하고 투자. 상가는 언제든지 공실 리스크가 올 수 있음.

  2. 대출의 힘을 빌리는 경우 금리 변화를 잘 예측

  3. 임차인과 원만한 관계.. 세입자는 '을'이 아니고, 내 수익을 도와주는 협력자라는 관점으로 볼 것.

  4. 신축 분양을 받는 경우, 현혹될 우려가 있음. 통상 상가를 분양하면 4%의 수수료를 시행사와 분양 팀(공인중개사)이 나누어 가짐.(일반 부동산 공인중개사 수수료의 5~10배)

  5. 중. 장기적 비전을 내다볼 안목이 필요. 몇 년 뒤 파는 것을 전제로 차익 목표는 얼마이고, 그때까지 월 얼마의 수익을 추구한다는 계획을 세우라는 것. 전문가의 조언.

  6. 수익형 부동산에 수요 거품이 있다는 것을 알고 덤비라. 돈 많은 세대의 은퇴자들이 수익형 부동산을 노림. 수요에 거품이 생길 수밖에..

  7. 광고에 노출된 물건을 조심. 

 

★ <부의 추월차선> - 엠제이 드마코 
  돈이 열리는 나무를 만들어라.
  1. 임대 시스템. 부동산이나 장비임대, 로열티, 저작권료, 특허권
  2. 컴퓨터 시스템. 소프트웨어나 애플리케이션으로 인한 수입
  3. 콘텐츠 시스템. 블로그나 SNS, 유튜브를 통한 수입
  4. 유통 시스템. 홈쇼핑, 프랜차이즈, 온라인유통사업
  5. 인적자원 시스템. 인력파견업, 주차장사업 등등.