부동산 인플레이션, 일자리 디플레이션 by 김정성

부동산 인플레이션, 일자리 디플레이션 / 김정성 / 좋은 땅

  요즘 뉴스를 보면, 연일 인플레이션, 금리 인상, 부동산 경기 위축.. 과 같은 소재를 많이 다룬다. 코로나 위기를 극복하기 위한 무제한적 양적완화 - 금리 인하로 인한 통화량 급증 - (수년간 치솟았던 주택 가격) - 급증한 통화량으로 인한 하이퍼 인플레이션 유발 - 긴축을 위한 금리 인상 단행 - 대출 상환 부담 및 부동산 심리 위축 - 화폐 가치 상승으로 인한 경기 위축 - 기업활동 정체 및 생산의 축소로 실업자 증가 - 디플레이션을 벗어나기 위한 양적완화 - 통화량 증가 ...

 

  마냥 힘들다고 할 것이 아니라, 경기의 사이클을 이해하고 적절한 준비를 한다면, 위기도 잘 헤쳐나갈 수 있지 않을까?

 

 ‘부’라는 경제적 현상과 ‘노동’이라는 사회적 현상을 연결시켜 우리나라의 현실을 살펴보는 본 책에서 얻은 인사이트를 정리해본다.

 

[부동산 인플레이션]

* 주택 가격 자체의 흐름을 분석하는 방식 외에 가장 널리 활용되는 주택 가격 평가 방법은 주택 가격을 소득이나 임대료와 비교해 보는 것임

※ 가처분소득 대비 주택 가격의 비율 - PIR(Price to Income Ratio)
※ 임대료 대비 주택 가격의 비율 - PRR(Price to Rent Ratio)

- PIR이 10이라는 것은 1년 치 소득을 10년 동안 모아야 비로소 주택을 구입할 수 있다는 의미.
- PIR, PRR 모두 '어떤 수치를 넘어서면 주택 가격이 고평가이고 아니면 저평가다.'라는 객관적 임계치나 기준은 없음.
- 평균적인 지표보다는 지역별 지표가 중요하며, 지역별 지표를 확인하면 평균적인 지표와 큰 차이가 날 수 있다. 주택 가격의 비교대상이 되는 가처분소득, 임대료를 어떠한 기준으로 작성하였는지에 따라 지표의 결과가 달라짐.

지역별 PIR

: 2017년 기준, 근로자의 가처분소득을 15년가량 모아야, 서울에 있는 평균 주택을 매입할 수 있음. 한 편, 서울은 대한민국의 수도이며 국제도시이므로 세계 주요 도시와의 비교가 적합함.

세계 주요 도시 PIR

- 주택금융공사 산하 주택금융연구원 [적정성 지수를 통한 주택 가격 거품 검증] (2016년 12월) 보고서 - 최근 주택 가격은 임대료 상승과 금융환경 변화로 상승한 자산의 근본가치가 시장 가격에 반영된 것으로 거품이라 진단하기 어렵다고 주장.   주택 가격의 적정성 지수를 주택매매 가격과 시장 근본가치의 비율로 구함. 시장 근본가치는 미래 주택임차료의 수입을 금리로 할인하여 현재 가치화하여 산출. 간단하게 설명한, PRR 지수에서 시간이라는 개념을 추가. 적정성 지수 추정 결과를 보면 우리나라 아파트 가격은 전체 기간 중 1990년대 초반과 2008년에 고평가.

- 사람들이 체감하는 주택 가격이 비싼 가장 큰 이유는? 우리가 현실에서 거주하는 주택과 소망하고 희망하는 주택 간에 존재하는 큰 간극에 있지 않을까? 비록 지금은 좁은 방에서 무더위와 추위를 참아 가며 식구들을 다독이며 살고 있지만 조금만 더 노력하면 깨끗하고, 첨단 기능이 내장된 출퇴근이 편한 도심에 안락한 주거 공간을 마련할 수 있을 것이라는 희망, 그런데 그 희망의 가격이 너무 빠르게 상승하여 손에서 점점 멀어질 때, 바로 그 순간이 우리가 '주택은 비싸다.'라고 느끼는 대표적인 순간의 하나이지 않을까?
: 강남 3구 아파트 가격이 서울 지역 평균에 비해 크게 높은 것으로 드러남. 강남 3구에 소재한 대표 아파트를 소유하기 위해서는 약 35년이 소요됨. 평균적인 도시 근로자가 최소 두 세대에 걸쳐 저축을 해야 소유할 수 있는 수준..

*사라지는 사람들, 주택시장의 위기?
- 생애주기와 경제에 관한 일부 통계에 따르면 일반적으로 소비는 46세에 정점을 찍으며 28~29세에 첫아이 출산이 가장 많고 31세에 주택 구입이 활발해진다. 사람들은 첫 주택을 구입한 이후 15년이 흐른 46세에 주택 크기를 확장한다고 함..

- 30대 인구가 50%를 차지하는 경제, 30%를 차지하는 경제, 20%를 차지하는 경제에는 다른 거시경제 조건이 동일하다면 주택 가격이 다른 모습으로 나타날 가능성이 큼.  인구가 줄어들어 수요가 위축된다고 하더라도 이에 맞추어 공급이 조정되고 있다면 시장 가격은 크게 움직이지 않을 소지가 있음.

- 통계청은 장래 인구 추계를 2000년 이후 2006년, 2011년, 2016년, 2019년에 각각 발표. 2019년 추계에 따르면 우리나라 인구는 2028년(5,194만 명, 중위 시나리오 기준)에 정점을 보이고 이후에는 감소하는 것으로 나타남. 우리나라 인구 변화와 관련하여 가장 우려되는 부분은 고령화 속도와 생산연령 인구 비중의 축소.

* 주택 공급량 - 의미 있는 지표는 순공급량 (공급-멸실)
- 신규 공급과 멸실의 차이를 주택 순공급이라고 함. -> 부동산 114는 특정 지역의 1년 내외 시계에서의 멸실과 입주 물량 자료를 제공해 주는데 이를 활용하면 순공 급량을 손쉽게 구할 수 있음. 정부, 지방자치단체의 자료를 면밀히 찾아봐도 유용한 자료를 확보할 수 있음.

*글로벌 금융위기 이후 우리 정부의 경제정책

- 건설시장 활성화보다는 한결같이 저성장 고착화를 탈피하기 위한 혁신성장, 산업의 고부가가치화, 인구 문제 대응을 통한 성장잠재력 확충에 중점. 비슷한 경제규모를 가진 국가와 비교하더라도 (호주, 싱가포르) 우리나라 GDP 대비 건설투자 비중은(15%, cf:미국, 일본, 영국 등 3만 달러 시대에 8~10%) 높은 편. 과거와 같은 호황을 누리기 힘들 수도 있음.

*우리나라 과거 주택 가격이 크게 하락한 시기
- 1차 시기: 1991~1993년 약 14% (직전 연도의 과도한 주택 가격 상승과 1990년대 초반의 대규모 주택공급)
- 2차 시기: 1997~1998년 1차와 비슷한 정도(외환위기)
/ 결국 가격 버블이 과도하게 형성되거나 엄청난 규모의 주택이 공급되거나 외환위기와 같은 큰 경제적 충격이 발생할 경우 급락하게 된다.

[일자리 디플레이션]

* '노동'은 경제학적 관점에서 자본, 기술 등과 결합하여 생산을 담당하는 대표적인 생산요소의 하나이며 소비를 가능케 하는 가계 소득의 근원.

*청년고용의 빈곤
- 폴 크루그먼 '팔리지 않는 상품은 민폐이지만, 실직 노동자는 비극이다.'라는 실직에 대한 메타포가 다른 어느 세대보다도 절실하게 와닿는 계층이 바로 우리나라 청년층이 아닐까..

*분열된 노동시장의 원인은 무엇일까?
1) 기술의 진보 - [직업과 기술의 미래](The Future of Jobs and Skills) 보고서의 일자리 전망: 노동시장에서 710만 개의 일자리가 없어지고, 200만 개의 새로운 일자리가 생겨날 것 / 반복적인 업무에 종사하는 화이트칼라 사무관리직 분야가 사라지는 일자리의 2/3를 차지할 것 / 컴퓨터, 수학, 건축, 엔지니어링 분야에서 새로운 일자리가 생겨날 것임
  요는, 과학기술 진보에 따른 자동화, 고급 기술화가 노동시장에 미치는 영향
  - 슘페터의 창조적 파괴(creative destruction) 과정에 따르면 신기술이 등장하면 새로운 상품이 발명되고 기존 상품을 대체하게 된다. 그러면 기존 상품을 생산하던 부문의 일자리는 줄어드는 반면 새로운 부문의 노동수요는 증가함으로써 전체 일자리는 증가할 수 있다. 

2) 과도한 이익 중심주의 - 기업이 경비를 절약하기 위해 필요한 인력을 외주화 하는 과정에서 발생하는 노동시장의 분절화/ 외주화를 위한 동기는 주식을 보유한 주주이익을 강력하게 보호하는 발전된 금융시장을 갖춘 환경에서 선명히 나타나는 경향 / 간접고용으로의 급격한 쏠림은 근로자 소득 저하, 경제 전반의 소비여력 감소 등을 통해 오히려 기업이익에 부정적 영향을 미치는 부메랑으로 되돌아올 수 있음.

3) 원. 하청 간 불공정거래 - 이윤율이 낮은 하청 업체인 중소기업은 생존을 위해 임금인상을 억제하므로 소속 근로자의 임금 상승과 근로 여건 개선이 지연되고 상대적으로 임금이 저렴한 비정규직 채용을 선호할 수밖에 없을 것임. / 뿌리산업: 주조, 금형, 소성가공, 용접, 표면처리, 열처리 등의 공정기술을 활용하여 사업을 영위하는 업종. 뿌리기업 매출의 80% 이상은 조선, 자동차, 전자, 기계 등 4대 산업에 편중. 약 53만 명(제조업의 13% 정도) / cf) 일부 대기업과 하청 업체가 시행하고 있는 성과공유제(성과공유제:원가 절감, 품질 향상을 비롯한 원. 하청 간 모든 형태의 협력활동을 성과로 보고 대기업이 중소 하청기업에게 물량을 늘리거나 현금 배분을 함으로써 불공정한 관행을 조금이나마 개선하고자 하는 제도)

4) 비효율적 임금 결정 체계 - 기업의 임금이 근로자의 생산성과 무관하게 비효율적으로 결정될수록 기업은 정규직 채용을 기피하고 일부 업무를 아웃 소싱하거나 비정규직 채용을 통해 노동비용을 낮추려고 할 것임.

5) 정규직 중심의 경직적 고용

*노동시장의 경제활동상태와 관련하여 가장 안타깝게 보이는 부분은 과거 실업자가 비경제활동인구로 전환하는 비율. 이 비율은 실업자인 자가 취업에 성공하지 못하고 비자발적으로 학업을 연장하거나 구직활동을 포기하는 등의 사유로 노동시장에서 퇴출할 때 높아짐. 3포 세대가 겪는 고민과 맞닿아 있다고 보임.(연애, 결혼, 출산..)

*3포의 굴레
- 노동시장이 분절화되어 있을수록 부모세대는 자녀가 고임금과 안전성이 보장되는 1차 노동시장에서 일자리를 획득할 수 있도록 소득에 비해 과도한 교육투자를 하게 될 것임. 2018년 현재 교육비 지출 비중은 30대에서 4%대에 머물다가 자녀가 성장하는 40대에 들어서면 12% 수준으로 3배가량 증가함. 높은 교육비 지출은 50대에서도 유지되고 있음. 높은 교육비 지출은 양질의 인적자본을 형성한다는 점에서.. 우리나라 경제 발전의 원동력이라는 측면에서 부정적으로만 볼 수는 없음. 다만, 부모세대의 노후를 위한 재산형성이 힘들어지고, 자녀에게도 의도치 않은 불행한 결과를 낳을 수 있음.

*맺으며, 노동의 빈곤... 그럼에도 희망을
- 사회적 이동성에 대한 기대치가 점점 낮아지고 있음.
- 경제적 지위 변화에 대한 기대는.. 즉, 우리나라 소득 하위 10% 계층에서 태어난 자손이 평균 소득을 벌 수 있는 중산층이 되기까지 소요되는 시간은 다섯 세대.. (cf: OECD 평균 4.5세대) / 한 세대를 30년으로 봤을 때, OECD와 같이 선진화된 경제에서 궁핍한 가정에서 태어난 사람이 좀 더 나은 경제적 환경을 누리기 위해서는 적어도 120년 이상을 기다려야 함.

Big Question) 그래서 무엇을 해야 하나?
- 추상적이기는 하지만 주거 사다리, 고용형태의 상향 이동, 공정 경제 등이 우리에게 필요한 대안이 아닐까?
- 주거 사다리, 고용형태의 상향이동, 공정 경제 등은 모두 사회경제의 역동성과 관련. 혁신을 위한 상상력, 경쟁력 있는 리더도 역동적인 환경 속에서 제대로 잉태될 수 있지 않을까? 누군가 말했듯이 인간을 나태하게 하거나 진취적으로 변모시키는 것은 제도적 환경의 차이에 의해 나타남. 우리 사회와 경제의 제도적 환경을 좀 더 역동적으로 바꾸어 나가고자 하는 노력들이 필요한 시점이 아닐까 싶음.

 

 

예 것은 죽어가고 있으나 새것은 아직 태어나지 않은 상태가 위기이다
- 안토니오 그람시